Новости рынка квартир в Москве

Специалисты говорят, что по результатам 2007 года спрос на квартиры в Подмосковье эконом-класса превышал предложение, а в других сегментах рынка спрос и предложение соответствовали друг другу. По этой причине панельное домостроение переместится из столицы в область, а строительство монолитных домов сократится.

Эксперты корпорации «БЕСТ–Недвижимость» считают: «На вторичном рынке повышенным спросом пользуются дома, построенные после 2000 года, либо более старое жилье хорошего качества в районе с развитой инфраструктурой. Самыми дорогими являются квартиры в недавно сданных домах, цены на которые значительно выше, что способствует уменьшению спроса. Поэтому в Подмосковье очень востребовано панельное жилье 1970–1990-х годов. А самыми покупаемыми являются квартиры в кирпичных домах, на долю которых приходится около 20% всех приобретений». Квартиры в Москве охотно покупают бизнес-класса и элитные.

Интересно, что в то время, как спрос на квартиры в Подмосковье увеличивается, строительство дешевого жилья сокращается. Получается та же картина, которая недавно была характерна для квартир в Москве. Самое востребованное жилье – панельное, оно же и самое дефицитное. Застройщики из-за высокой цены на землю в столице и области стараются строить жилье более высокого класса, и рыночными механизмами эту ситуацию не исправить. Здесь необходимо вмешательство государства.

В 2007 году развивалось строительство малоэтажного жилья. Появились программы, по которым можно купить по ипотеке не только квартиру в Москве, но и загородную недвижимость. Выросло число банков, работающих по таким программам. Во многих поселках можно купить дом в кредит. Чаще указываются в договорах реальные цены, о чем свидетельствует Мария Литинецкая исполнительный директор компании Blackwood: «Увеличение на рынке загородной недвижимости количества «чистых» сделок, то есть с указанием в договоре реальной стоимости приобретаемой недвижимости

В настоящее время на рынке предлагается 21,9 тыс. объектов недвижимости. В ноябре 2007 года квартир в Подмосковье предлагалось в 518 новостройках. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» говорит: «Лидирующее положение по объему предложения по-прежнему занимают Красногорский район (58 объектов, 10%) и Балашиха (56 объектов, 9,7%). От 3 до 9% колеблется доля Подольска (49 объектов), Одинцовского района (37), Красногорска (27), Котельников (23), Ногинска (22), Железнодорожного (21), Химок (20) и Звенигорода (19)».

В 90-е годы квартиры в Москве и Подмосковье строились в основном в панельных домах. Золотым веком панельных домов были 60-80-е годы, когда главным было – строить побольше и подешевле. В каждом городе для нужд новостроек были построены заводы железобетонных конструкций. Строительство таких квартир в Подмосковье, Москве и любом другом регионе СССР напоминало игру «Конструктор», когда из отдельных деталей собирают ограниченное количество более или менее сложных сооружений. Типоразмеры панелей были везде одинаковы, что жестко ограничивало возможности архитекторов и дало возможность снять самую известную советскую комедию.

Недостатков в таких домах много: плохая тепло- и звукоизоляция, маленькие комнаты и низкие потолки, ограниченные максимальным размером панелей – 3,5 м. Зато такие дома были относительно дешевы и строились быстро: стандартная девятиэтажка возводится за 9 месяцев. В 90-е годы строительство панельных квартир в Москве продолжалось, но уже начали появляться отдельные монолитные и монолитно-кирпичные дома. Уже можно встретить такие квартиры в Подмосковье.

Технология строительства монолитных домов совсем другая. Строится опалубка любой угодной архитектору формы, в которую заливается специальным аппаратом цемент. Такая технология позволяет использовать любые архитектурные формы, делать высокие потолки, индивидуальную планировку квартиры.

У таких квартир отличная теплозвукоизоляция. При строительстве жилого комплекса бетонный минизаводик можно установить прямо на территории стройки. Тем не менее, строительство монолитных домов значительно дороже и продолжается дольше.

Несмотря на относительную дороговизну, монолитные дома пользуются спросом. Дома эконом-класса строятся по-прежнему из панелей, а вот жильцы бизнес-класса предпочитают более комфортные монолитные квартиры. В результате квартиры в Москве все чаще строят по технологии монолита. Теперь таких зданий строится уже около 70%.

Строители считают, что в Москве слишком дорогая земля, чтобы занимать ее дешевым жильем. Панель остается только для муниципальных нужд: для очередников, военных, расселения.

Но и в Подмосковье квартиры тоже в основном строятся в монолитных домах, хотя там земля дешевле, чем в черте города. Возможно, скоро все мы будем жить в комфортных квартирах. Хорошо бы еще на такое жилье и денег хватило бы всем.

Цены на квартиры в Москве за последнее время возросли, но больше всего это коснулось самых дешевых квартир: панельных пятиэтажек, востребованных самой малообеспеченной категорией граждан. «Старая панель» за неделю вздорожала на 1,2%.

Такие же показатели и у домов серии «типовая панель», стандартные 9 и 14 этажные панельные здания, которые сегодня обладают качеством ниже среднего. Возможно, одной из причин повышения цен в этом сегменте квартир в Москве является намерение московских властей снести эти старые малокомфортные дома, предоставив жильцам другую, современную жилплощадь.

По недавно обнародованному Генплану Москвы до 2025 года в городе должно быть снесено 20 млн. кв. м жилой площади. В число предназначенных к сносу домов вошли 5, 9 и 14 этажные здания.

А вот современные кирпично-монолитные квартиры в Москве подорожали меньше всего. Это жилье бизнес-класса, которое и без того почти на порядок дороже хрущовок. Не исключено, что эта категория уже достигла своего ценового потолка и за неделю она подорожала только на 0.3%. Элитное жилье и нестандартные квартиры в этих показателях не учитываются. Они дорожают быстрее всего.

Эксперты полагают, что примерно с середины января начнется плавное повышение цен, но не превышающее показатели инфляции. Зато весной начнется повышение более резкое. Это произойдет из-за «эффекта отложенного спроса»: многие откладывают такую серьезную покупку до выборов, опасаясь каких-нибудь непредвиденных эксцессов. Зато после 2 марта, убедившись, что стабильность не сменилась хаосом, наверстают упущенное, и возросший спрос спровоцирует скачок цен.

В среднем же, полагают специалисты, рост цен на жилье составит 1-1,5% в месяц, т.е. до 18% за год. Правда, некоторые эксперты считают возможным подорожание квартир за год на 30%.

А вот квартиры в Подмосковье пока еще остаются относительно дешевые. Глава стройкомплекса Подмосковья Евгений Серегин назвал девять мест, где можно найти такое жилье. На эти же районы следует обратить внимание инвесторам-застройщикам, которые хотят удачно вложить свои деньги. В прошлом году 1 кв. м квартиры в Подмосковье стоил $800–1200.

Сегодня в престижных районах Одинцово, Красногорске, Клин, Барвиха, Клязьма, Пестовское водохранилище и Химки элитное жилье стоит более $3 тыс. за метр.

Совершенно другие цены в Звенигороде, Пушкино и Дмитрове. За квартиру в Подмосковье, расположенную в одном из этих регионов, за 1 кв. м пока еще платят $1200–1300.